Proprietatea asupra terenului aferent construcţiei cumpărate în baza Legii nr.112/1995 poate fi obţinută prin cumpărare.

Dreptul la acţiune pentru obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia corespunde unui drept de creanţă al proprietarului construcţiei corelativ obligaţiei proprietarului terenului de a-l înstrăina.

 

Dreptul de creanţă al proprietarului construcţiei asupra terenului aferent

 

Proprietarul construcţiei are dreptul:

  • să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia şi
  • să solicite, în caz de refuz, pe calea acţiunii în justiţie, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare
  • în baza:
  1. art.3, art. 9, art. 26 alin.(3) din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare
  2. art.37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, stabilite prin Hotărârea Guvernului nr. 20/1996, republicate

Există un drept de creanţă al dobânditorului construcţiei cumpărate în baza Legii nr. 112/1995:

  • la perfectarea unui act de vânzare-cumpărare prin care să dobândească şi dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei şi
  • este temeiul legal al unui asemenea drept

Măsurile reparatorii pentru foştii proprietari

 

Măsurile reparatorii pentru foştii proprietari – persoane fizice – ai imobilelor cu destinaţia de locuinţe:

  • trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi
  • care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, sunt:
  1. restituirea în natură, prin redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere,
  2. despăgubiri pentru celelalte apartamente
  3. redobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor trecute în proprietatea statului, pentru care s-au primit despăgubiri, dacă sunt ocupate de foştii proprietari sau sunt libere condiţionat de restituirea sumei primite cu titlu de despăgubire

De aceste drepturi beneficiază şi moştenitorii foştilor proprietari.

Dreptul chiriaşilor şi proprietarilor

 

Prin art.3 din Legea nr.112/1995 este prezentată noţiunea de “apartament” ce poate face obiectul unei astfel de înstrăinări ca fiind locuinţa compusă din:

  • una sau mai multe camere,
  • cu dependinţele, garajele şi anexele gospodăreşti aferente,
  • camere de serviciu, poduri, pivniţe, magazii şi altele asemenea,
  • indiferent dacă sunt situate la acelaşi nivel sau la niveluri diferite şi care, la data trecerii în proprietatea statului, constituia o singură unitate locativă de sine stătătoare, aşa cum a fost determinată prin construcţie.

Prin dispoziţiile art.9 din Legea nr.112/1995 este recunoscută posibilitatea pentru chiriaşi de a dobândi, în proprietate, apartamentele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora.

 

Pe data rămânerii definitive a hotărârii comisiei consiliului local unde este situat apartamentul în cauză, prin care s-a dispus restituirea în natură a apartamentului:
  • se compensează de drept cheltuielile necesare, utile şi voluptorii efectuate de foştii proprietari sau de moştenitorii lor, în calitate de chiriaşi, şi de unitatea care a administrat apartamentul,
  • încetează, de drept contractele de închiriere dintre foştii proprietari, moştenitorii lor, precum şi rudele până la gradul al doilea ale fostului proprietar în viaţă şi unitatea care a avut în administrare apartamentul

 Proprietarii construcţiilor dobândite înainte de 1989, care rămăseseră, în contextul scoaterii terenurilor în afara circuitului civil, titulari doar ai unui drept de folosinţă asupra terenului aferent, acesta fiind convertit în drept de proprietate:

  • prin efectul legii şi
  • pe baza ordinului prefectului

Chiriaşii dobânditori ai dreptului de proprietate pe temeiul Legii nr.112/1995 nu sunt în aceeaşi situaţie juridică cu cea avută în vedere de legea fondului funciar atunci când a dispus convertirea dreptului de folosinţă asupra terenului aferent construcţiilor în drept de proprietate (în favoarea proprietarilor construcţiilor).

 

Dreptul asupra terenului aferent construcţiei

 

Cu privire la terenul aferent construcţiilor înstrăinate în temeiul Legii nr. 112/1995, actul normativ face referire doar la suprafaţa de teren care o depăşeşte pe cea aferentă, în sensul că aceasta rămâne în proprietatea statului.

Art. 26 alin. (3) din Legea nr.112/1995

Suprafeţele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora şi care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor, rămân în proprietatea statului.

 

Prin dispoziţiile art. 36 alin.(2) şi (3) din Legea nr.18/1991 se prevede  dreptul de folosinţă al titularilor:
  • asupra terenurilor care fuseseră astfel atribuite înainte de anul 1989,
  • pe durata existenţei construcţiilor (întrucât terenurile nu puteau face obiect al înstrăinărilor, fiind scoase din circuitul civil)
  • pentru această ipoteză legea prevede atribuirea în proprietate a terenurilor prin ordin al prefectului
Odată cu imobilele-clădiri au fost înstrăinate şi terenurile aferente, motiv pentru care:
  • clădirile nu mai pot face obiectul restituirii în natură, ca măsură reparatorie,
  • foştii proprietari pot fi despăgubiţi doar prin echivalent

Încheierea contractelor de închiriere pentru terenurile aferente construcţiilor între unităţile administrative-teritoriale şi proprietarii construcţiilor:

  • nu are natura juridică a dreptului de superficie, care presupune convenţia în acest sens a părţilor
  • nu are natura juridică a dobândirii cu titlu gratuit, în temeiul legilor fondului funciar sau ope legis, odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiei (pe considerentul că în preţ s-ar include şi valoarea terenului aferent),

 

Dobândirea proprietăţii asupra terenului

 

Dobândirea nu poate fi făcută decât prin vânzare, la fel ca în situaţia construcţiei.

Art. 37 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 statuează expres:

“în situaţiile de vânzare a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent”.

Această prevedere înseamnă că terenul aferent trebuie să facă obiectul aceluiaşi contract de vânzare- cumpărare. Unele autorităţi administrative, pentru astfel de terenuri au făcut contract de închiriere, în cota corespunzătoare dreptului de proprietate dobândit asupra construcţiei.

Dobânditorului construcţiei are posibilitatea de a solicita şi de a obţine obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia printr-o acţiune pentru valorificarea acestuia, recurgându-se astfel la forţa coercitivă a statului în cazul refuzului de înstrăinare.

Dreptul la acţiune pentru obligarea proprietarului terenului la încheierea contractului de vânzare asupra acestuia corespunde unui drept de creanţă al proprietarului construcţiei corelativ obligaţiei proprietarului terenului de a-l înstrăina.

 

 Acest drept de creanţă se naşte pe data exercitării opţiunii legale:
  • de a dobândi apartamentul odată cu terenul aferent sau
  • de a dobândi terenul aferent după ce a fost încheiat contractul de vânzare asupra construcţiei

În aceste situaţii, nu este vorba despre încălcarea principiului libertăţii contractuale, întrucât proprietarul terenului (statul, unitatea administrativ-teritorială):

  • nu poate avea o atitudine discreţionară şi să refuze, fără temei, înstrăinarea terenului persoanei căreia i-a înstrăinat construcţia situată pe respectivul teren şi care are vocaţia legală a dobândirii terenului corespunzător
  • încalcă dispoziţia legală, unitatea administrativ-teritoriale care refuză înstrăinarea terenul sub motiv că se află în domeniul său privat şi nu este obligată să-l vândă,