Actiunea de carte funciara

∞ E o mare diferență între a nu vrea și a nu putea să greșești ∞

Actiunea de carte funciară sunt reglementate de codul civil. Toate înscrierile în cartea funciară sunt operate pe baza unor înscrisuri doveditoare ale actelor și ale faptelor juridice. În înțeles restrâns aceste acte stau la baza dobândirii ori constituirii drepturilor reale privitoare la imobilele supuse înscrierii. Aceasta presupune îndeplinirea anumitor obligații de către transmițătorul ori constituitorul unor astfel de drepturi.

Refuzul îndeplinirii acestor obligații duce la opțiunea unor acțiuni prin care se va cere instanței judecătorești să dispună realizarea acestor înscrieri.

Acțiunile de carte funciară specifice sunt: acțiunea în prestație tabulară, acțiunea în rectificare și acțiunea în justificare tabulară.

Infografic-actiunile-de-carte-funciara

ACTIUNEA ÎN PRESTAȚIE TABULARĂ

Este mijlocul procedural prin care o persoană poate obține înscrierea unui drept real imobiliar în Carte Funciară.  Este acea acțiune prin care dobânditorul unui drept real imobiliar solicită instanţei judecătoreşti:

  • să dispună obligarea pârâtului să predea înscrisul necesar pentru înscrierea dreptului în Cartea Funciară,
  • să dispună înscrierea în Cartea Funciară dacă cel care s-a obligat să strămute sau să constituie dreptul respectiv refuză să predea înscrisul necesar

Este o acţiune personală, în realizare de drepturi. Este prescriptibilă extinctiv în termen de 10 ani de la data când reclamantul a cunoscut sau trebuia să cunoască nașterea acestui drept (art. 2518 pct.1 şi art 2523 cod civil). Este evaluabilă în bani, competența materială a instantei civile stabilindu-se în funcție de valoarea obiectului acestei acțiuni Acţiunile în prestaţie tabulară are ca scop obţinerea unei hotărâri judecătoreşti:

  • care să suplinească înscrisul de constituire sau de strămutare a dreptului real imobiliar şi
  • să servească la intabularea acestuia.

În sistemul de carte funciară o asemenea hotărâre judecătorească nu este un titlu de proprietate. Aceasta nu consfinţeşte o obligaţie de a da şi nici nu sancţionează o obligaţie de a face. Executare ei marchează momentul transferului dreptului real. În esenţă, printr-o asemenea hotărâre se dispune numai înscrierea în carte funciară a unui drept real în favoarea reclamantului.

Acțiunea în prestaţie tabulară este acea acţiune prin care se solicită instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea în carte funciară, întemeiată:
  • pe art. 896 alin. (1) Cod Civil – în cazul când cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, și este prescriptibilă în condiţiile legii.
  • pe art. 896 alin. (2) Cod Civil– împotriva terţului dobânditor înscris anterior în carte funciară, dacă:
  1. actul juridic invocat de reclamant este anterior celui în temeiul căruia a fost înscris dreptul terţului dobânditor, iar
  2. terțul a fost de rea-credinţă la data încheierii actului,
  3. se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terț a dreptului în folosul său, cu excepţia cazului în care dreptul la acţiune al reclamantului contra antecesorului tabular s-a prescris mai înainte
Acţiunea în prestaţie tabulară este admisibilă dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii generale:
  1. există o convenţie valabil încheiată, prin care antecesorul tabular s-a obligat să transmită sau să constituie un drept real imobiliar în folosul altuia
  2. antecesorul tabular refuză să predea înscrisurile necesare pentru înscrierea dreptului în cartea funciară în folosul dobânditorului
  3. terţul dobânditor trebuie să fi dobândit imobilul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă la data încheierii actului. Aceasta în cazul în care, între timp, antecesorul a înstrăinat imobilul unei alte persoane, iar aceasta s-a înscris în cartea funciară.
EFECTELE HOTĂRÂRII JUDECĂTOREȘTI PRONUNȚATĂ ÎN ACTIUNEA ÎN PRESTAŢIE TABULARĂ
  •  are efecte între părțile din proces potrivit principiului relativității efectelor
  • prin excepție este opozabilă și terților care au dobândit vreun drept asupra imobilului în litigiu și pe care l-au înscris ulterior notării acțiunii în CF. Aceasta întrucât promovarea unei acțiuni în prestație tabulară nu indisponibilizează imobilul asupra căruia se poartă această acțiune.

Biroul teritorial de cadastru și publicitate imobiliară va înscrie dreptul real al reclamantului în baza hotărârii judecătorești de admitere a acțiunii în prestație tabulară obișnuită:

  • atât împotriva proprietarului tabular de la care a dobândit dreptul,
  • cât și împotriva terțului care a dobândit vreun drept tabular asupra aceluiași imobil, după notarea acțiunii în cartea funciară.

ACTIUNEA ÎN PRESTAŢIE TABULARĂ SPECIALĂ

Poate fi promovată și împotriva terțului care a dobândit același drept real imobiliar ca și reclamantul, pe care l-a înscris in cartea funciara, deşi titlul său este ulterior titlului reclamantului. Acţiunea în prestaţie tabulară specială este admisibilă dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:

  • titlul de proprietate al reclamantului să fie anterior titlului terțului care și-a înscris dreptul în cartea funciară. Terțul dobânditor să fi fost de rea-credință la data încheierii actului său de proprietate. Se poate dovedi prin compararea celor două titluri de proprietate care trebuie să fie autentice.
  • reaua-credință a terțului dobânditor care beneficiază de prezumția bunei-credințe. Pentru aceasta reclamantul va trebui să cheme în judecată atât pe terțul dobânditor cât și pe antecesorul său tabular. Acţiunea este pentru constatarea nulității actului juridic încheiat între cei doi pârâți, pentru cauză ilicită constând în fraudarea dreptului reclamantului. Acesta a dobândit dreptul anterior de la același proprietar tabular
  • prescriptibilă în termen de 3 ani de la data înscrierii dreptului terțului dobânditor în cartea funciară dacă:
  1. în termen de 10 ani reclamantul nu a promovat față de antecesorul tabular cu care a încheiat actul juridic de transmitere a dreptului real imobiliar, iar
  2. acesta a transmis dreptul unui terț de rea-credință care l-a înscris în cartea funciară și
  3. dreptul de prestație tabulară specială este prescris

ACTIUNEA ÎN JUSTIFICARE TABULARĂ

Este acțiunea prin care dobânditorul unui drept tabular înscris provizoriu în cartea funciară solicită instanţei:

  • obligarea pârâtului să consimtă la justificarea înscrierii provizorii în folosul reclamantului, iar în caz contrar,
  • să dispună intabularea în cartea funciară.

Biroul de cadastru și publicitate imobiliară va dispune înscrierea definitivă a dreptului real imobiliar în cartea funciară:

  • fie în baza acordului dat în formă autentică a celor două persoane implicate în covertirea înscrierii provizorii,
  • fie în baza hotărârii judecătorești definitive prin care s-a dispus justificarea acestei înscrieri.
Potrivit legii, înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaţii:
  1. când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
  2. când se solicită întabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă;
  3. dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
  4. dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul imobiliar;
  5. dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere.
Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul:
  • consimţământului celui în contra căruia s-a efectuat înscrierea provizorie,
  • a unei hotărâri judecătoreşti irevocabile ori
  • a încheierii registratorului de carte funciară, dacă pentru soluţionarea cererii de înscriere erau necesare înscrisuri suplimentare.

Dintre cele cinci cazuri de înscriere provizorie, doar într-un singur caz poate fi nevoie de o acţiunea în justificare tabulară. Acesta este când dreptul real înscris provizoriu este afectat de o condiţie suspensivă.

În celelalte situaţii justificarea se va face:
  • fie în temeiul hotărârii judecătoreşti rămase irevocabile, obţinute în procedurile deja deschise, în baza unor acţiuni de drept comun,
  • fie în baza înscrisurilor suplimentare depuse de partea interesată în termenul fixat de registratorul de carte funciară.

Exemplu:  Justificarea înscrierii provizorii a radierii dreptului de ipotecă se poate face prin următoarele înscrisuri:

  1. hotărârea judecătorească definitivă de validare a consemnării de către debitor a sumei de bani pentru care a fost înscrisă ipoteca asupra imobilului debitorului
  2. consimțământul creditorului în formă autentică prin care își exprimă acordul cu stingerea ipotecii
  3. procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc prin care se constată primirea de către creditor a plății făcute de către debitor
  4. încheierea executorului judecătoresc prin care se constată efectuarea plății de către debitor prin consemnarea sumei datorate creditorului

Actiunea în justificare tabulară:

  • este o acţiune personală în realizare de drepturi. Are ca obiect obligarea pârâtului să consimtă la intabularea dreptului real dobândit de reclamant.
  • este prescriptibilă extinctiv în termen de 3 ani de la data naşterii dreptului la acţiune (data îndeplinirii condiţiei suspensive).
  • prescripţia nu începe să curgă cât timp:
  1. titularul dreptului la acţiune (cel înscris provizoriu) este înscris în cartea funciară iar
  2. dreptul nu a fost contestat (în sensul că antecesorul tabular n-a cerut radierea lui pe motiv că dreptul real s-a stins prin neîndeplinirea condiţiei suspensive),
  3. înscrierea necontestată de proprietarul tabular echivalează cu o recunoaştere a dreptului de către cel în favoarea căreia prescripţia ar fi trebuit să curgă
  • calitatea procesuală activă aparţine celui în favoarea căruia s-a înscris provizoriu dreptul real imobiliar. Se face în temeiul unui act juridic încheiat cu antecesorul tabular, precum şi succesorilor săi în drepturi:
  1. succesorul universal şi cu titlu universal,
  2. succesorul cu titlu particular, înscris tot provizoriu,
  3. creditorul chirografar al celui înscris provizoriu, pe calea acţiunii oblice.
  • se va nota în Cartea funciară

ACȚIUNEA ÎN RECTIFICARE TABULARĂ

În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.

Prin rectificare se înţelege:
  1. radierea,
  2. îndreptarea sau
  3. menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Prin modificare se înţelege:
  • orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului,
  • schimbarea nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate.

Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face:

  • fie pe cale amiabilă prin declaraţie autentică,
  • fie în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Potrivit art. 42 din lege, imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin:

  • alipiri,
  • dezlipiri sau prin
  • mărirea sau micşorarea întinderii acestuia.

Ceea ce trebuie relevat este că acţiunea în rectificare întemeiată pe dispoziţiile art. 34 din Legea nr. 7/1996 poate fi folosită doar pentru rectificarea înscrierilor.

Art. 26 alin. 4  din aceeaşi lege defineşte înscrierile, ca fiind de trei feluri:
  1. intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;
  2. înscrierea provizoriea drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare;
  3. notarea,având ca obiect înscrierea:
  • drepturilor personale,
  • a actelor şi faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor,
  • acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi
  • a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din cartea funciară, şi se referă cel mai adesea la operaţiuni ce se fac în foaia B şi C.

Modificare suprafeţei şi a componenţei imobilului nu se încadrează în nici una dintre aceste feluri de înscrieri ce pot fi rectificate. Conform art. 19 din Legea nr. 7/1996 partea A se referă la descrierea imobilelor, iar la foaia, partea, B şi C că se referă la înscrieri.

Din prevederile art.19 şi art.26 alin. 4, reiese că:
  • actiunea în rectificare se poate referi doar la înscrieri, anume la foaia B şi C, iar
  • actiunea în modificare se poate referi doar la descrieri, anume la foaia A.

Chiar şi textul art. 34 se referă doar la înscrieri, ori cât timp foaia A, potrivit art.19, cuprinde doar descrieri iar nu şi înscrieri. Rezultă că această acţiune nu se poate folosi pentru descrieri ci doar pentru înscrieri.

Rectificarea:
  • este operațiunea tehnico-materială prin care se asigură corespondența între evidența cărții funciare și situația juridică reală a imobilelor
  • poate avea loc pe baza recunoașterii de către titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, a neconcordanței apărute. În caz contrar se face în baza unei hotărâri judecătorești definitive
  • este o acţiune civilă prin care orice persoană interesată poate solicita, radierea sau îndreptarea înscrierilor efectuate în cartea funciară. Se face în scopul restabilirii concordanței dintre starea tabulară și situația juridică reală a imobilului cuprins în cartea funciară
  • este o actiune reală care poate avea caracter principal sau accesoriu
  • acțiunea în rectificare tabulară este inadmisibilă împotriva terților dobânditori, dacă sunt îndeplinite cumulative următoarele condiții:
  1. terțul a dobândit dreptul real imobiliar printr-un act juridic cu titlu oneros sau printr-un contract de ipotecă
  2. terţul dobânditor și-a înscris dreptul cu bună-credință, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare.  Nu are cunoștință pe altă cale de faptul că, după înscriere dreptul antecesorului său nu mai corespunde cu situația juridică reală.
Persoana vătămată printr-o înscriere inexactă în cartea funciară poate cere rectificarea dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
  1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
  2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
  3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
  4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

 Pârât va fi beneficiarul înscrierii inexacte din cartea funciară. Actiunea poate fi intentată şi împotriva succesorilor beneficiarului.

Actiunea în rectificare, sub rezerva prescripţiei dreptului material la acţiunea în fond, este imprescriptibilă:

  • faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi
  • faţă de terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în folosul său (art. 909 cod civil).

Faţă de terţii care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat, acţiunea în rectificare este prescriptibilă în termen de 10 ani. Aceştia se socotesc din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere. Excepţia este cazul în care dreptul material la actiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.

Actiunea în rectificare:
  • întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii a titlului ce a stat la baza acesteia sau
  • întemeiată pe greşita calificare a dreptului înscris
  • se poate îndrepta şi împotriva terţelor persoane care au dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros un drept real,
  • se bazează pe cuprinsul cărţii funciare, caz în care termenul este de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere.

EFECTELE ADMITERII ACTIUNII IN RECTIFICARE

Hotărârea prin care se admite rectificarea unei înscrieri nu va aduce atingere drepturilor înscrise în folosul celor care nu au fost părţi în cauză. Dacă acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească de admitere se va înscrie, din oficiu. Va fi şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se va radia odată cu dreptul autorului lor.

Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă. Dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea funciară, hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.

Drepturile acestor persoane vor fi radiate din oficiu de către biroul de cadastru și publicitate imobiliară în baza hotărârii judecătorești pronunțate în acțiunea în rectificare.

Similar Posts

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Acest site folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.